방배우성 등 서초 재건축 단지, 국회에 제도개선 공동 건의…“용적률 상향·재초환 개선 필요”
서인원 방배우성 재건축 추진준비위원장, 서초권 재건축 단지 위원장들과 신동욱 의원 면담
서울 서초구 방배우성아파트가 개별 단지 차원의 재건축 추진을 넘어 서초구 주요 재건축 단지들과 공동으로 제도 개선 요구에 나섰다. 방배우성 재건축 추진준비위원회에 따르면 11월 12일 서인원 방배우성 재건축 추진준비위원장은 양재우성, 우면한라, 서초삼풍, 방배임광3차, 방배대우효령 등 서초구 내 여러 재건축 단지 위원장들과 함께 신동욱 국회의원을 만나 재건축 관련 건의문 두 건을 전달했다. 신동욱 의원은 현재 서울 서초구(을)을 지역구로 둔 국회의원이다.
이날 전달된 건의문의 핵심은 두 가지다.
첫째는 서초구 재건축 단지에도 법적 상한 용적률 상향 혜택을 적용해 달라는 요구이고, 둘째는 재건축초과이익환수제, 이른바 재초환의 폐지 또는 실질적인 제도 개선이다. 두 사안 모두 재건축의 사업성과 조합원 분담금에 직접 영향을 미칠 수 있다는 점에서 서초권 재건축 단지들이 공동 대응에 나선 것으로 풀이된다.
왜 지금 ‘용적률 상향’이 중요한가?
현재 정부와 여당, 서울시 사이에서는 민간 재개발·재건축 사업의 용적률을 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안이 논의되고 있다. 예를 들어 법적 상한 용적률이 300%인 제3종 일반주거지역이라면 최대 360% 수준까지 완화하는 구조다. 서울시는 이 제도가 시행될 경우 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급 효과가 있을 것으로 추산하고 있다.
그러나 최근 논의 과정에서 강남·서초·송파 등 강남3구와 용산구를 추가 용적률 적용 대상에서 제외하는 방안이 거론되면서 서초구 재건축 단지들의 우려가 커지고 있다. 서초구 입장에서는 같은 서울 안에서 재건축을 추진하면서도 지역을 이유로 혜택이 제한될 경우 사업성 개선 효과를 충분히 누리지 못할 가능성이 있기 때문이다. 이번 공동 건의는 바로 이 지점을 겨냥한 것으로 볼 수 있다.
용적률 1.2배가 사업성을 바꿀 수 있는 이유
재건축에서 용적률은 사업성의 핵심 변수 가운데 하나다. 용적률이 높아지면 같은 대지에 더 많은 연면적을 확보할 수 있고, 일반분양 물량을 늘릴 여지가 생긴다. 일반분양 물량이 늘어나면 조합 수입이 증가할 수 있고, 이는 결과적으로 조합원 추가분담금 부담을 낮추는 방향으로 작용할 수 있다.
특히 최근처럼 공사비가 크게 오르고, 금융비용이 증가하며, 각종 공공기여와 기반시설 부담까지 커진 상황에서는 용적률 인센티브가 사업성을 좌우하는 중요한 변수다. 정비사업 현장에서도 용적률 완화가 정체된 사업에 다시 추진력을 줄 수 있다는 기대가 나오는 이유다.
“왜 서초구만 제외돼야 하나”…형평성 문제도
서초권 재건축 단지들이 주목하는 부분은 형평성이다. 현재 논의 중인 법적 상한 1.2배 완화가 서울 전역의 민간 정비사업에 적용되면서도 강남3구와 용산만 제외될 경우, 동일한 법과 제도 아래 재건축을 추진하는 단지 사이에 차등이 생길 수 있다.
특히 서초구 역시 노후 단지 증가, 공사비 상승, 분담금 부담, 재초환 부담, 각종 공공기여 등 동일한 재건축 비용 구조를 안고 있다는 점에서 지역 자체만으로 인센티브 적용을 제한하는 것은 재검토가 필요하다는 논리가 가능하다.
이번 건의 역시 단순한 ‘혜택 요구’라기보다 정비사업 활성화와 주택 공급 확대라는 정책 목적을 달성하려면 서초구를 포함한 민간 재건축 사업의 사업성도 함께 고려해야 한다는 문제 제기에 가깝다.
두 번째 쟁점은 ‘재건축초과이익환수제’
이번 면담에서 또 하나 중요한 의제로 제시된 것은 재건축초과이익환수제다. 재초환은 재건축을 통해 얻는 조합원 이익이 일정 수준을 넘을 경우 부담금을 부과하는 제도다. 문제는 최근 서울 주요 재건축 단지를 중심으로 예상 부담금 규모가 커지면서 사업 추진의 중요한 변수로 부상하고 있다는 점이다.
서울에서는 재초환 대상 46개 단지의 예상 부담금이 약 2조1690억원에 이른다는 분석도 나오고 있다. 특히 강남권 일부 단지에서는 조합원 1인당 수억원대 부담 가능성까지 거론되면서 정비사업 현장의 불확실성을 키우고 있다.
서초구도 이미 재초환 폐지 요구
이번 방배우성 등 단지 위원장들의 국회 건의는 서초구 차원에서 진행되고 있는 움직임과도 맥을 같이한다. 서초구는 최근 국토교통부에 재초환 폐지를 촉구하는 건의문과 주민 탄원서를 제출했다. 11월 4일 1차 탄원에 이어 11월 9일에는 6936명이 참여한 2차 탄원서까지 전달했다.
서초구는 재초환이 미실현 이익에 부담금을 부과하고, 이미 기부채납과 각종 세금 등을 부담하는 재건축 조합원에게 추가 부담을 지워 사업을 지연시킬 수 있다는 입장을 보이고 있다. 전국적으로도 82개 재건축 조합이 참여하는 전국재건축정비사업조합연대가 제도 개선과 폐지를 요구하고 있어 재초환 문제는 개별 단지를 넘어 정비사업 전반의 주요 정책 쟁점으로 확대되는 모습이다.
용적률은 풀고 재초환은 그대로라면 효과 반감
재건축 현장에서 특히 문제로 지적되는 부분은 정책 간 엇박자다. 한쪽에서는 주택공급 확대를 위해 용적률을 높여 사업성을 개선하겠다고 하면서, 다른 한쪽에서는 재초환 부담이 계속 유지될 경우 실제 조합원들이 체감하는 사업성 개선 효과가 제한될 수 있기 때문이다.
현재 정부의 정비사업 규제 완화 논의에서도 용적률 상향 방안은 적극 검토되고 있지만, 재초환은 별도의 논쟁으로 남아 있다. 따라서 현장에서는 “공급을 확대하려면 용적률 완화와 재초환 개선을 함께 봐야 한다”는 요구가 커지고 있다.
이번 서초구 재건축 단지 위원장들의 공동 건의도 두 사안을 하나의 패키지처럼 제시했다는 점에서 의미가 있다.
방배우성에도 직접적인 문제
방배우성 입장에서도 두 제도는 남의 이야기가 아니다. 방배우성은 최근 주민 동의율 60.4%를 확보하고 서초구청에 신속통합기획 자문을 신청하면서 정비계획 수립을 본격화한 상태다. 앞으로 서울시 전문가 자문을 거쳐 용도지역, 용적률, 세대수, 공공기여, 건축배치 등이 구체화될 예정이다. 따라서 법적 상한 용적률 확대 여부는 향후 방배우성의 정비계획과 사업성에도 영향을 줄 수 있는 중요한 정책 변수다.
마찬가지로 장기적으로 재건축 사업이 진행됐을 때 적용될 수 있는 재초환 역시 조합원 부담금과 직결될 가능성이 있다. 결국 이번 공동 건의는 방배우성에게도 미래 사업성의 제도적 기반을 선제적으로 준비하는 활동으로 볼 수 있다.
‘우리 단지만 잘하면 된다’는 재건축 시대 지나
이번 면담에서 또 하나 눈여겨볼 점은 서초구 재건축 단지 간 연대다. 재건축은 단지별 사업이다. 각 단지마다 용도지역, 대지면적, 기존 용적률, 세대수, 상가, 추정분담금이 모두 다르다.
하지만 제도 문제는 공통적이다. 재초환, 용적률, 기부채납, 공사비, 인허가 절차 같은 문제는 개별 단지가 단독으로 해결하기 어렵다. 이 때문에 여러 단지가 정보를 공유하고 경험을 나누며 공통된 제도 개선 과제를 함께 제시하는 것이 중요해지고 있다.
양재우성·우면한라·서초삼풍·방배임광3차·방배대우효령 등 함께
이번 면담에는 방배우성뿐 아니라 양재우성, 우면한라, 서초삼풍, 방배임광3차, 방배대우효령 등 서초구 여러 재건축 단지의 관계자들이 함께한 것으로 전해졌다. 사업 단계와 단지 여건은 서로 다르지만, 용적률, 사업성, 조합원 분담금, 재초환 문제는 대부분의 단지가 공통적으로 관심을 갖는 사안이다. 각 단지가 독립적으로 민원을 제기하는 것보다 여러 재건축 단지가 동일한 제도 문제에 공동 목소리를 낸다는 점에서 정책 전달력도 높아질 수 있다.
국회·서울시·서초구를 연결하는 공동 대응으로
추진준비위원회는 향후에도 다른 단지 위원장들과 교류를 이어간다는 계획이다. 단지별 추진 과정에서 나타난 경험과 정보를 공유하고, 공통적인 문제가 있으면 서초구청, 서울시, 국회 등 관계기관에 공동으로 제도 개선을 건의한다는 것이다. 이 방식은 방배우성 입장에서도 도움이 될 수 있다. 재건축을 먼저 진행한 단지가 겪은 시행착오를 공유받으면 향후 발생할 수 있는 리스크를 미리 파악할 수 있기 때문이다.
방배우성 재건축의 보폭이 넓어지고 있다
방배우성 재건축은 최근 중요한 변화가 이어지고 있다. 먼저 주민 동의율 60%를 넘어섰다. 이어 11월 6일 신속통합기획 자문을 신청하면서 정비계획 수립 절차를 본격화했다. 그리고 이번에는 서초구 주요 재건축 단지 위원장들과 함께 국회의원을 만나 제도 개선을 공동 건의했다.
흐름을 정리하면 주민 결집 → 신속통합기획 자문 신청 → 정비계획 수립 → 제도 개선 공동 대응으로 추진 범위가 넓어지는 모습이다. 단지 내부의 동의를 확보하는 단계에서 서울시 도시계획 절차로 넘어가고, 동시에 사업성에 영향을 미치는 법·제도 개선에도 적극적으로 목소리를 내기 시작한 것이다.
서인원 위원장 “개별 단지만으로 해결 어려운 문제 함께 대응”
서인원 방배우성 재건축 추진준비위원장은 재건축을 추진하다 보면 개별 단지 차원만으로 해결하기 어려운 제도적 문제가 적지 않다고 보고 있다. 특히 용적률과 재초환 같은 사안은 국가와 서울시 정책에 의해 결정되는 만큼 단지별 노력만으로 해결할 수 없는 영역이다.
추진준비위원회는 앞으로도 서초구 재건축 단지들과 정기적으로 정보를 교환하고, 공동 대응이 필요한 사안은 함께 목소리를 낼 계획이다.
재건축 경쟁력, 이제 ‘단지 내부’와 ‘제도 대응’ 모두 중요
재건축의 성패는 주민 동의율만으로 결정되지 않는다. 좋은 입지가 있어도 사업성이 부족하면 추진이 어렵고, 사업성이 있어도 제도적 규제가 과도하면 속도를 내기 힘들다. 따라서 앞으로의 재건축은 주민 동의, 정비계획, 사업성, 제도 대응 등 네 가지가 함께 가야 한다.
이번 11월 12일 공동 건의는 방배우성이 이 가운데 ‘제도 대응’이라는 또 하나의 축을 본격적으로 구축하기 시작했다는 점에서 의미가 있다. 특히 최근 민간 재건축 용적률 상향과 재초환 문제가 실제 국회와 정부 차원의 현안으로 떠오른 시점이라는 점도 주목할 만하다.
“우리 단지만의 재건축”에서 “서초권 공동 대응”으로
방배우성의 재건축은 이제 단순히 한 단지의 사업만으로 보기 어려워지고 있다. 서초구 다른 재건축 단지들과 경험을 공유하고, 공통적인 제도 문제에 함께 대응하며, 필요할 경우 서울시와 국회에 공동 목소리를 내는 방식으로 추진 전략이 확장되고 있다.
재건축은 긴 사업이다.
그 과정에서 제도도 바뀌고, 시장도 변하며, 공사비와 사업 조건도 달라진다. 따라서 중요한 것은 현재 조건만 보는 것이 아니라 사업에 영향을 줄 수 있는 제도 변화에 적극적으로 대응하는 것이다.
이번 국회의원 면담과 공동 건의가 의미를 갖는 이유도 여기에 있다.
방배우성이 최근 신속통합기획 자문 신청을 통해 정비계획 수립의 첫발을 내디뎠다면, 이번에는 한 걸음 더 나아가 사업성을 좌우할 수 있는 법과 제도의 개선에도 적극적으로 참여하기 시작했다. 재건축의 속도만큼 중요한 것이 사업성이고, 사업성만큼 중요한 것이 조합원의 부담이다.
결국 이번 공동 건의의 핵심도 하나로 모인다. “재건축이 실제로 추진될 수 있는 제도적 환경을 만들어 달라.” 방배우성을 비롯한 서초권 재건축 단지들의 공동 움직임이 앞으로 용적률 제도와 재초환 논의에 어떤 변화를 만들어낼지 관심이 모아진다.
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