서울시가 지난 5년간 멈춰 있던 재개발·재건축의 공급 시계를 다시 돌렸다며 서울 전역 496곳에서 정비사업이 추진되고 있다고 밝혔다.
2021년 도입한 신속통합기획을 통해서는 214개 구역, 30만7천호 규모의 정비사업이 추진되고 있고, 노후 저층주거지를 대상으로 한 모아주택은 168곳, 4만3천호가 조합설립 단계에 진입했다는 것이 서울시의 설명이다.
서울시는 앞으로 정책의 무게중심을 ‘정비구역 지정’에서 ‘착공·준공·입주’로 옮겨 2031년까지 정비사업을 통해 총 31만호 착공을 추진한다는 계획이다.
오세훈 서울시장은 21일 서울시청에서 열린 **‘2026 서울 주택정책 성과공유회-서울 주택정책, 이렇게 달라졌습니다’**에서 2021년 이후 서울의 주택정책 변화와 향후 공급계획을 공개했다.
서울시 공식 방송 편성표에도 이날 성과공유회가 서울시청 본관 3층 대회의실에서 진행되는 일정이 확인된다.
다만 이번 발표에서 제시된 숫자는 성격을 구분해서 볼 필요가 있다. ‘30만7천호 추진’, ‘31만호 착공 목표’, ‘13만호 추가 공급’은 모두 같은 단계의 주택 물량을 의미하지 않는다. 정비구역 지정·조합설립·착공·준공·입주는 서로 다른 사업 단계이기 때문이다.
결국 서울시 주택정책의 다음 성적표는 확보한 ‘공급 파이프라인’이 얼마나 빠르게 실제 공사와 입주 가능한 주택으로 전환되느냐에 달려 있다.
■ 오세훈 시장이 직접 ‘11개 질문’에 답했다
이번 발표는 일반적인 정책 브리핑과 다른 형식으로 진행됐다.
오 시장이 직접 강사로 나서 그동안 시민과 언론이 서울시 주택정책에 제기해 온 11가지 질문을 스스로 묻고 답하는 방식을 택했다.
발표는 크게 세 가지 주제로 구성됐다.
첫 번째는 정비사업을 다룬 ‘멈춘 공급의 시계를 다시 돌리다’, 두 번째는 공공주택을 다룬 ‘지금까지도, 앞으로도 안정적인 공공주택 공급’, 세 번째는 청년·신혼부부 등을 위한 **‘주거비 완화부터 자산형성, 내 집 마련까지’**였다.
서울시가 이번 발표에서 강조한 것은 단순한 정책 발표 건수가 아니라 지난 5년간 정비사업과 공공주택, 주거지원 정책이 실제로 어느 단계까지 진행됐느냐는 것이다.
■ 서울 정비사업 496곳…신규 정비구역 지정 연평균 17곳→35곳
서울시가 가장 먼저 내세운 분야는 재개발·재건축이다.
서울시에 따르면 현재 서울 전역 496곳에서 정비사업이 추진 중이다.
신규 정비구역 지정은 최근 5년간 연평균 35곳으로, 직전 10년간 연평균 17곳의 두 배 이상으로 증가했다고 시는 밝혔다.
특히 2021년 신속통합기획 도입 이후 214개 구역, 30만7천호 규모의 정비사업이 추진되고 있다.
서울시는 이를 당초 목표 대비 **114%**라고 설명했다.
또 과거 통상 5년 이상 걸리던 정비구역 지정기간도 약 2년 수준으로 단축됐다고 밝혔다.
■ 모아주택 168곳·4만3천호 조합설립 단계
대규모 재개발이 어려운 노후 저층주거지에서는 모아주택 사업이 확대되고 있다.
서울시에 따르면 현재 168곳, 약 4만3천호 규모의 모아주택이 조합설립 단계에 들어갔다.
모아주택은 대규모 재개발 방식이 아니라 여러 필지를 묶어 노후 저층주거지를 정비하는 소규모주택정비 방식이다.
서울시는 최근 소규모 정비사업의 사업기간을 줄이기 위해 전자투표·온라인총회 지원까지 확대하고 있다.
올해부터 모아주택 등 소규모주택 정비사업 조합에 전자투표·온라인총회 개최비용의 50% 이내, 조합별 최대 300만원을 지원하고 있다.
■ TJ뉴스 분석① ‘30만7천호’가 당장 공급되는 주택은 아니다
이번 발표에서 독자들이 가장 주의해서 봐야 할 숫자가 **‘신통기획 30만7천호’**다.
서울시 자료의 정확한 표현은 2021년 신속통합기획 도입 이후 214개 구역, 30만7천호 규모의 ‘정비사업이 추진’되고 있다는 것이다.
이는 30만7천호가 이미 착공됐거나 입주를 앞두고 있다는 뜻이 아니다.
정비사업은 일반적으로 정비구역 지정 이후에도 조합설립과 사업시행인가, 관리처분, 이주·철거, 착공, 준공 등 여러 절차를 거쳐야 한다.
서울시 역시 이번 자료에서 앞으로의 과제를 정비구역 지정→사업시행인가→관리처분→착공으로 이어지는 기간을 단축해 지금까지 확보한 공급 파이프라인을 실제 준공·입주 물량으로 전환하는 것이라고 명시했다.
따라서 이번 정책의 성과를 평가할 때는 ‘몇 호를 계획했느냐’와 ‘몇 호가 실제 착공·준공됐느냐’를 구분해 보는 것이 중요하다.
■ 다음 목표는 ‘착공’…2031년까지 31만호
서울시도 이런 문제를 의식하고 있다.
이에 따라 정책의 다음 단계는 정비구역 지정 자체보다 실제 착공과 입주에 맞춰진다.
서울시는 올해 착공이 목표의 50% 수준이라고 밝히면서 2031년까지 정비사업 31만호 착공을 목표로 사업 전 과정을 집중 관리하겠다고 밝혔다.
최근에는 조합설립 절차를 단축하기 위한 별도 대책도 시행했다.
서울시는 지난 8월 정비구역 지정 전 추진위원회를 조기에 구성하고 일정 요건을 충족하면 조합설립 업무를 병행하는 **‘조합설립 공정촉진 절차 개선안’**을 시행했다.
서울시 설명상 조합설립에 걸리는 기간을 기존 365일에서 120일로 줄이는 것이 목표다.
■ “집값 안정 위해 공급 지속”…서울시, 규제 추가 완화 요구
오 시장은 서울 집값이 금리와 거시경제, 수급 등 여러 요인의 영향을 받는다면서 중장기적인 시장 안정을 위해 충분한 주택을 지속적으로 공급해야 한다는 입장을 밝혔다.
서울시는 정비사업 속도를 높이기 위해 자체 규제도 완화하고 있다고 설명했다.
재개발 조합설립 동의율을 75%에서 70%로 낮추고, 공원·녹지 기부채납 기준 등을 완화했다.
정부에는 추가로
▲조합원 지위양도 제한 3년 한시 완화
▲재개발 임대주택 비율 50~75%에서 30~50%로 완화
▲민간 정비사업 법적상한용적률 1.2배 완화 등을 건의한다는 계획이다.
이 부분은 현재 확정·시행된 제도와 서울시가 정부에 건의할 사항을 구분해서 볼 필요가 있다.
■ TJ뉴스 분석② 규제 완화의 핵심은 결국 ‘사업성’…그러나 공공성 문제도 함께 봐야
정비사업이 구역 지정 이후에도 장기간 멈추는 이유는 행정절차 하나로 설명하기 어렵다.
건설공사비와 금리, 조합원 분담금, 일반분양 수입, 공공기여, 임대주택 비율 등 여러 요소가 사업성에 영향을 미친다.
서울시가 임대주택 비율과 용적률, 기부채납 등 규제 개선을 계속 요구하는 것도 정비구역 지정만으로 실제 착공을 보장할 수 없다는 현실과 연결된다.
반면 규제 완화에는 또 다른 검토 지점이 있다.
용적률이나 임대주택, 공공기여 기준을 조정할 경우 사업성은 개선될 수 있지만, 정비사업으로 발생하는 개발이익과 공공성 사이에서 어느 수준의 균형을 잡을 것인지에 대한 논의도 필요하다.
따라서 향후 서울시 정비정책을 평가하는 핵심 지표는 단순한 규제 완화의 개수가 아니라 사업기간 단축과 실제 주택공급 증가가 어느 정도 나타났는지, 동시에 공공주택과 기반시설 등 공공적 가치가 어떻게 확보됐는지가 될 것으로 보인다.
■ “500세대 이하 정비사업 자치구 이양”에는 서울시 반대
서울시는 500세대 이하 정비사업의 권한을 자치구로 넘기는 방안에 대해서는 부정적인 입장을 밝혔다.
서울시 설명에 따르면 전체 정비사업 기간에서 서울시가 처리하는 기간은 약 **2.7%**이며, 서울시 심의기간도 과거 6개월~1년에서 현재 1~3개월 수준으로 줄었다.
반면 25개 자치구마다 기준이 달라질 경우 도시계획의 일관성이 훼손될 가능성이 있고, 현재 정비사업 심의업무 경험 인력이 전무한 자치구도 17곳에 달한다는 것이 서울시의 설명이다.
다만 이 부분은 서울시가 제시한 자체 분석과 정책적 입장이라는 점을 감안해 볼 필요가 있다.
■ 용산공원·그린벨트는 보존…탄천에는 1만3천세대 청년특화산업단지 구상
공급부지를 둘러싼 정책 방향도 제시됐다.
서울시는 용산공원과 개발제한구역은 미래세대를 위해 보존해야 한다는 기존 입장을 재확인했다.
반면 탄천물재생센터는 기존 도시기반시설을 입체적으로 활용할 수 있다는 점에서 성격이 다르다고 설명했다.
서울시는 이곳에 청년주택과 공원, 연구개발(R&D) 시설을 결합한 **‘동남권 청년특화산업단지’**를 조성하고 약 1만3천세대 규모의 주택을 공급한다는 계획이다.
2024년 마스터플랜을 완료했으며 2026년 말까지 민자적격성 조사를 마칠 예정이다.
따라서 1만3천세대 역시 현재 완공됐거나 착공한 물량이 아니라 향후 추진계획으로 보는 것이 정확하다.
■ 공공주택 5년간 13만1천호…2031년까지 13만호 추가
서울시는 민간 정비사업뿐 아니라 공공주택 공급도 확대했다고 밝혔다.
2021년 이후 5년간 정비사업 공공기여와 SH공사 직접 공급, 매입임대 등을 통해 총 13만1천호의 공공주택을 공급했다는 설명이다.
현재 서울의 공공임대주택 재고는 41만호이며 이 가운데 약 68%를 SH가 공급했다고 서울시는 밝혔다.
향후에는 2031년까지 공공주택 13만호를 추가 공급한다는 계획이다.
민간이 사업을 추진하기 어려운 지역에서는 공공참여도 확대한다.
현재 공공재개발·재건축은 37곳·4만3천호, 공공참여 모아타운은 23곳·1만5천호 규모로 추진 중이다.
■ ‘미리내집’ 7,108호 공급…서울시 “응답 216가구 중 79가구서 82명 출생”
신혼부부 대상 장기전세주택인 **‘미리내집’**의 중간 성과도 공개됐다.
서울시에 따르면 2024년 7월부터 올해 8월까지 7,108호가 공급됐다.
입주자 조사에서는 응답한 216가구 가운데 79가구에서 총 82명의 아이가 태어난 것으로 집계됐다.
서울시는 조사 대상 가구의 연평균 출생 자녀 수가 전국 신혼부부 평균의 약 1.7배라고 설명했다.
서울시는 2030년까지 미리내집 1만7,500호를 추가해 누적 2만4,600호를 공급할 계획이다.
고가 보증금 논란에 대해서는 주변 시세의 80% 수준으로 책정하고 출산 시 거주기간 연장과 우선매수 기회를 제공한다는 입장이다.
다만 최근 집값과 전월세 가격 상승으로 보증금 부담 우려가 커진 만큼 보완방안도 검토하겠다고 밝혔다.
■ TJ뉴스 분석③ ‘82명 출생’을 정책의 출산효과로 단정해서는 안 된다
이 수치는 특히 신중하게 해석할 필요가 있다.
서울시 자료에서 확인되는 사실은 미리내집 입주자 조사에 응답한 216가구 가운데 79가구에서 82명의 아이가 태어났다는 것이다.
그러나 이 자료만으로 미리내집 입주가 출산 증가의 직접적인 원인이었다고 단정할 수는 없다.
입주자의 연령과 혼인기간, 자녀계획, 소득, 입주 전 출산 의향 등 다양한 변수가 존재하고, 미리내집 입주가구와 동일한 조건의 비입주가구를 비교한 인과분석 결과가 이번 보도자료에 제시된 것은 아니기 때문이다.
따라서 현 단계에서는 ‘입주가구에서 이 같은 출생 현상이 관찰됐다’는 정책 성과지표로 보는 것이 적절하며, 향후 사업 규모가 확대될수록 장기적인 비교·추적 분석을 통해 주거안정과 출산의 관계를 검증할 필요가 있다.
이처럼 정책 발표에서 제시되는 숫자를 그대로 나열하기보다 그 숫자가 무엇을 의미하고 무엇까지는 설명하지 못하는지 구분하는 것이 중요하다.
■ 청년안심주택 약 3만5천호…그러나 신규 사업 위축은 과제
청년안심주택은 첫 준공 이후 현재까지 약 3만5천호가 공급됐으며, 서울시가 제시한 입주자 거주만족도는 **93.7%**다.
그러나 최근 금리와 공사비 상승으로 신규 사업이 위축된 상황도 서울시는 인정했다.
시는 사업자 금융지원과 절차 개선을 통해 공급을 정상화하고 2030년까지 누적 4만6천호를 공급한다는 계획이다.
즉 이미 공급된 3만5천호와 향후 목표인 4만6천호 역시 구분해 볼 필요가 있다.
■ 장기전세 3만8천호…서울시 “주거비 절감효과 약 10조원”
도입 20년을 맞은 장기전세주택, 이른바 ‘시프트’의 성과도 공개됐다.
서울시는 지금까지 3만8천호를 공급했으며 평균 보증금은 서울 아파트 평균 전세가격의 약 41% 수준이라고 밝혔다.
이를 바탕으로 서울시가 산정한 입주가구의 주거비 절감 효과는 약 10조원이다.
서울시는 계약기간이 끝나기 전에 퇴거한 1만5,529가구 가운데 82.4%가 자발적으로 이사했고, 그 가운데 72%가 자기 집으로 이동했다며 장기전세가 ‘주거사다리’ 역할을 했다고 평가했다.
이 역시 서울시가 제시한 자체 성과분석이라는 점을 전제로 수치를 이해할 필요가 있다.
■ 청년주택 3만5천호 공급…올해 1~8월에만 9,439호
서울시는 2021년부터 2025년까지 청년을 대상으로 약 3만5천호의 주택을 공급했다고 밝혔다.
앞으로 대학생과 사회초년생, 신혼부부 등 생애단계별 수요에 맞춰
▲서울형 새싹원룸
▲서울형 공유주택
▲디딤돌 청년주택
▲코리빙하우스
▲청년특화단지
▲청년안심주택
▲미리내집
▲바로내집 등 8개 사업을 통해 누적 7만4천호 규모로 확대한다는 계획이다.
올해 1월부터 8월까지는 대학생 56호, 사회초년생 6,818호, 신혼부부 2,565호 등 9,439호를 공급했다고 서울시는 밝혔다.
■ 전세가격 상승·월세화·대출규제 ‘삼중고’…3만9천여명 주거비 지원
주택 공급만으로 해결하기 어려운 당장의 주거비 부담에 대해서는 직접 지원정책을 병행한다.
서울시는 전세가격 상승과 월세화, 대출규제가 동시에 나타나는 이른바 **‘전월세 삼중고’**에 대응해 청년 월세지원과 전월세 보증금 이자지원 등을 확대하고 있다고 밝혔다.
관련 사업을 통해 지금까지 3만9천여명의 주거비 부담을 지원했다는 설명이다.
서울시는 이를 단순한 현금성 주거지원에 그치지 않고 주거비 절감→안정적인 주택 공급→자산형성→내 집 마련으로 이어지는 ‘서울형 주거사다리’로 연결한다는 구상이다.
■ TJ뉴스 분석④ ‘공급’이라는 한 단어 안에 서로 다른 숫자가 섞여 있다
이번 서울시 발표를 제대로 이해하기 위해서는 무엇보다 ‘공급’의 단계를 구분할 필요가 있다.
예를 들어 신속통합기획 30만7천호는 ‘추진 중인 정비사업 규모’이고, 2031년 정비사업 31만호는 ‘착공 목표’다.
공공주택 13만1천호는 서울시가 2021년 이후 공급했다고 밝힌 실적이며, 2031년까지 13만호는 ‘추가 공급계획’이다.
모아주택 4만3천호 역시 현재 조합설립 단계에 진입한 물량이다.
이 숫자들을 모두 단순 합산해 ‘서울에 몇십만호가 당장 공급된다’고 해석하면 실제 정책 진행상황과 차이가 생긴다.
주택정책에서는 후보지 선정→정비구역 지정→조합설립→사업시행인가→관리처분→착공→준공→입주의 각 단계마다 사업의 현실성이 크게 달라진다.
서울시가 이번 발표에서 스스로 “구역 지정 넘어 실제 착공·입주까지 공급속도전”을 강조한 것도 결국 이 간극을 줄이겠다는 의미로 해석할 수 있다.
■ TJ뉴스 종합분석｜서울 주택정책의 다음 5년, ‘계획된 집’을 ‘입주 가능한 집’으로 바꿀 수 있나
서울시가 이날 공개한 숫자만 보면 지난 5년 동안 주택공급의 **‘파이프라인’**은 상당히 확대됐다.
신속통합기획 214개 구역·30만7천호, 모아주택 168곳·4만3천호, 서울 전역 정비사업 496곳, 공공주택 13만1천호, 청년안심주택 약 3만5천호 등이 대표적이다.
그러나 앞으로의 평가는 조금 다른 기준으로 이뤄질 가능성이 크다.
첫 번째는 속도다.
정비구역을 빠르게 지정하더라도 조합설립과 사업시행인가, 관리처분 이후 실제 착공까지 다시 수년이 걸린다면 시민이 체감하는 공급 효과는 늦어진다.
두 번째는 사업성이다.
공사비와 금융비용이 상승하면 정비구역 지정까지 빠르게 진행된 사업도 조합원 분담금 증가와 시공사 선정 문제 등으로 지연될 수 있다.
서울시가 최근 조합설립 기간 단축과 각종 규제 개선을 추진하는 이유도 행정절차 단축만으로는 부족하다는 현실과 맞닿아 있다.
서울시는 지난달 조합설립 절차를 365일에서 120일로 단축하는 것을 목표로 한 개선안도 시행했다.
세 번째는 실제 입주물량이다.
주택시장에서 체감되는 공급은 계획도면에 표시된 세대수가 아니라 실제 완공돼 시민이 거주할 수 있게 된 주택이다.
네 번째는 주거비 부담이다.
새 아파트가 늘어나더라도 청년과 신혼부부, 무주택 서민이 감당하기 어려운 가격이라면 공급 확대와 주거안정 사이에는 간극이 남는다.
서울시가 정비사업과 함께 공공주택, 장기전세, 미리내집, 청년안심주택, 월세·보증금 지원을 하나의 ‘주거사다리’로 묶어 설명한 이유도 이 때문이다.
결국 이번 성과공유회는 지난 5년의 정책을 평가하는 자리인 동시에 서울 주택정책이 ‘구역을 지정하는 단계’에서 ‘실제로 집을 짓는 단계’로 넘어가고 있다는 선언에 가깝다.
오 시장도 이날 “주택정책의 성과는 결국 시민의 삶에서 증명돼야 한다”며 공급을 이어가겠다고 밝혔다.
앞으로 확인해야 할 것은 발표된 목표 자체보다 2031년까지 31만호 착공 목표가 실제로 어느 정도 달성되는지, 착공된 주택이 언제 준공·입주로 연결되는지, 그리고 늘어난 공급이 서울의 매매·전월세 시장과 무주택 시민의 주거비 부담에 어떤 변화를 만들어내는지다.
숫자로 제시된 공급 파이프라인이 실제 시민이 들어가 살 수 있는 주택으로 전환될 때 비로소 이번 정책의 최종 성과도 보다 분명하게 평가할 수 있을 것으로 보인다.
※ 이 기사는 서울시가 2026년 9월 21일 공개한 ‘2026 서울 주택정책 성과공유회’ 보도자료를 중심으로 작성했으며, 보도자료에 제시된 서울시 자체 성과평가와 향후 목표는 이를 사실로 단정하지 않고 ‘서울시가 밝힌 실적·계획’으로 구분했습니다. TJ뉴스는 여기에 정비사업 단계별 공급 개념, 착공·입주 전환의 의미, 사업성과 공공성, 청년·신혼부부 주거정책의 해석상 유의점을 별도로 분석해 기사화했습니다.
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