고양창릉 3기 신도시 사전청약 당첨자 1659명 중 500명이 본청약 신청을 하지 않은 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH)는 S-3·S-4블록 본청약 접수를 마감한 결과 이 같은 이탈률이 집계됐다고 밝혔다. 이로 인해 약 30%에 달하는 사전청약 당첨자들이 본청약 참여를 포기한 셈이다.
S-3블록은 이익공유형 분양주택으로, 사전청약 당첨자 880명 중 626명이 본청약에 참여했다. 이탈률은 28.9%다. 일반 공공분양인 S-4블록은 779명 가운데 533명이 본청약에 신청해 31.6%가 이탈했다. 두 블록 모두 사전청약 당첨자 10명 중 3명이 계약을 포기한 상태다.
사전청약 당첨자의 미신청 물량은 신규 청약 물량으로 포함되면서 신규 청약자들의 선택지가 늘었다. S-3블록은 특별공급 320가구와 일반공급 82가구, S-4블록은 특별공급 172가구와 일반공급 55가구가 신규 청약 대상이다. 여기에 사전청약 미신청분이 추가됐다. 신규 청약은 지난 27일 특별공급, 28~29일 일반공급이 진행됐으며 당첨자는 다음 달 중순 계약을 체결할 예정이다.
고양창릉은 서울 은평구와 마포구 인근에 위치해 GTX(수도권광역급행철도)-A 창릉역 신설로 서울 도심 접근성이 개선될 예정이어서 사전청약 당시 높은 관심을 받았다. S-4블록은 2022년 사전청약 때 평균 27대 1 경쟁률을 기록했지만 본청약에서 분양가 상승과 금융 조건 변화가 당첨자 부담으로 작용했다.
특히 분양가가 사전청약 때 예상보다 크게 올랐다. S-4블록 전용 59㎡의 사전청약 추정 분양가는 약 4억7675만원이었으나 본청약 평균 분양가는 6억2000만원대로 약 1억4000만원 상승했다. 전용 74㎡와 84㎡ 역시 각각 약 1억7000만원, 2억원 가까이 올라 29~30%가량 인상됐다. S-3블록도 비슷한 수준으로, 전용 59㎡는 약 3억9778만원에서 4억9000만원대로, 전용 84㎡는 약 5억5283만원에서 7억원대로 올랐다.
분양가는 본청약 시점에 분양가심사위원회 심의를 거쳐 최종 확정된다. 하지만 당첨자에게는 계약금과 중도금, 잔금 마련 계획을 다시 짜야 하는 부담이 생긴다. 3기 신도시 사업 지연과 공사비·인건비 상승, 금융비용 증가가 분양가 인상에 영향을 준 것으로 분석된다. 사업 일정 지연이 길어질수록 대기 기간과 분양가 부담이 동시에 커질 수 있는 구조다.
S-3블록은 이익공유형 주택으로, 주택 처분 시 개인 간 거래가 불가능하고 LH에 환매 후 처분 손익을 나누는 방식이다. 처분 손익의 70%는 수분양자가, 30%는 공공이 가져간다. 2022년 정부는 이익공유형 주택에 최대 5억원 한도, LTV(주택담보대출비율) 80%, 최장 40년 만기의 전용 모기지 대출을 지원한다고 안내했다. 당시 제시한 금리는 연 1.9~3.0% 수준이었다.
하지만 본청약 입주자모집공고에는 전용 모기지 관련 내용이 빠지고 일반 디딤돌대출 안내만 포함되면서 당첨자들의 반발이 일었다. 시세 차익 일부를 공공과 공유하는 조건은 유지되나 핵심 금융 지원이 변경된 것이 아니냐는 지적이다. 이에 국토교통부는 최대 5억원, LTV 80% 전용 모기지 지원을 예정대로 진행하겠다고 밝혔다. 다만 금리와 대출 기간 등 세부 조건은 대출 신청 시점의 시장 상황에 따라 결정한다고 설명했다.
S-3블록 중도금 집단대출은 내년 5월 첫 납부 시점을 고려해 내년 1분기 중 시중은행과 협약을 추진할 예정이다. 당첨자들은 사전청약 시 안내된 고정금리와 만기를 유지할 것을 요구하고 있다. 정부는 대출 규모와 LTV, DSR(총부채원리금상환비율) 면제 등 주요 혜택을 유지한다는 입장이지만 금융 조건 변동 가능성에 대한 당첨자들의 우려가 남아 있다.
창릉뿐 아니라 다른 3기 신도시 사업장에서도 사전청약 당첨자의 본청약 이탈이 이어지고 있다. 고양창릉 S-1블록은 362명 중 150명이 본청약을 포기해 41.4%의 이탈률을 기록했다. 인천계양 A9블록 신혼희망타운은 151명 중 94명이 본청약에 참여하지 않아 62.3%의 이탈률을 나타냈다. 남양주왕숙2 A-1·A-3블록에서도 각각 28.6%, 25.7%의 당첨자가 본청약을 포기했다.
앞으로 본청약을 진행할 사업장에서는 분양가 상승에 대한 우려가 더욱 커지고 있다. 성남복정2 A1블록 신혼희망타운은 2021년 10월 사전청약을 진행했으나 본청약이 당초 예정된 2023년 5월에서 이달 31일로 미뤄졌다. 입주 예정 시점도 2025년 10월에서 2030년 2월로 연기됐다. 사전청약 당시 전용 55㎡ 추정 분양가는 5억3840만원, 56㎡ 테라스형은 5억5489만원에 불과했다.
사전청약은 본청약보다 2~3년 앞당겨 청약 기회를 제공해 무주택자의 내 집 마련 일정을 미리 제시하고 집값 급등기 수요를 분산하기 위해 도입됐다. 그러나 문화재 조사, 토지 보상, 기반시설 설치 등 절차로 사업 지연이 반복되며 본청약 일정도 늦어졌다. 이 과정에서 공사비와 금융비용이 상승해 당첨자들은 분양가 인상뿐 아니라 기존 주거 계획까지 조정해야 하는 상황에 직면했다.
이에 국토교통부는 올해 5월부터 공공 사전청약 신규 시행을 중단하고, 이후 공급되는 공공분양주택은 본청약을 바로 진행하기로 결정했다. 본청약이 6개월 이상 지연된 단지에는 계약금 비율을 분양가의 10%에서 5%로 낮추고 중도금 집단대출을 지원하는 방안도 마련했다.
다만 이미 사전청약을 진행한 사업장의 본청약은 계속 진행된다. 사전청약 당첨자의 미신청 물량은 신규 청약자에게 공급돼 전체 공급 물량이 줄어들지는 않지만, 수년간 기다린 당첨자가 본청약 단계에서 계약을 포기하는 사례가 반복될 우려가 있다.
업계 관계자는 "사전청약과 본청약 사이 간격이 길어질수록 분양가와 금융 조건 변동 위험은 당첨자가 부담할 수밖에 없다"며 "분양가 산정과 대출 조건을 조기에 안내해 당첨자가 예측 가능한 자금 계획을 세울 수 있어야 한다"고 말했다.
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
){kind=small}
