[부동산정보신문] 주택담보대출을 고려하는 실수요자가 주목할 만한 정책금융상품인 보금자리론이 최근 대출 조건과 소득 기준을 일부 완화하면서 내 집 마련 문턱이 낮아지고 있다. 이 상품은 한국주택금융공사가 공급하는 장기 고정금리 주택담보대출로, 대출 실행일부터 만기까지 금리가 변하지 않는 특징을 가진다.
보금자리론은 주택가격 6억원 이하인 주택을 대상으로 하며, 대상 주택은 아파트뿐 아니라 주상복합, 연립·다세대, 단독주택까지 포함된다. 단순히 매매계약서상의 가격만이 아니라 KB시세, 한국부동산원 시세, 공시가격, 분양가액, 감정평가액 등 다양한 기준을 종합해 주택가격을 산정한다. 따라서 매매가격이 6억원 이하라도 시세나 감정평가액이 기준을 초과하면 대출 대상에서 제외될 수 있다.
보금자리론 신청 자격은 무주택자 또는 1주택자에 한정되며, 1주택자가 보금자리론으로 새 주택을 구입할 경우 기존 주택을 대출 실행일부터 3년 안에 처분해야 한다. 일반 신청자의 소득 기준은 부부합산 연 7000만원 이하다. 신혼부부는 현재 혼인신고일 기준 7년 이내이며, 부부합산 연소득 8500만원 이하다. 하지만 오는 10월부터는 부부 중 한 명의 연소득이 7000만원 이하라면 부부 합산소득이 8500만원을 넘더라도 보금자리론 소득 요건을 충족할 수 있도록 변경된다. 이는 결혼 후 소득 합산으로 인해 대출 자격에서 제외되는 문제를 완화하기 위한 조치다.
보금자리론의 대출 한도는 일반적으로 최대 3억6000만원이다. 다자녀가구와 전세사기피해자는 최대 4억원, 생애최초 주택구입자는 최대 4억2000만원까지 대출받을 수 있다. 그러나 실제 대출 가능 금액은 주택가격, 소득, 기존 부채, LTV(주택담보인정비율)와 DTI(총부채상환비율) 등 복합적인 요소에 따라 결정된다. 아파트 기준 일반 LTV는 최대 70%이며, 규제지역에서는 10%포인트 낮아진다. 다만 생애최초 주택구입자와 일부 실수요자는 규제지역이라도 최대 70%까지 LTV 우대를 받는다. 특히 생애최초 주택구입자에 대한 LTV 우대는 오는 31일부터 일부 완화된다. 과거 주택을 잠시 소유했거나 상속·증여받은 사례라도 금융회사 여신심사위원회의 심사를 거쳐 예외가 인정될 수 있다.
보금자리론은 대출받은 날부터 만기까지 고정금리를 적용한다. 8월 기준 아낌e-보금자리론의 금리는 만기에 따라 연 4.90~5.20%, U-보금자리론은 5.00~5.30% 수준이다. 아낌e-보금자리론은 전자약정과 전자등기 이용 조건으로 U-보금자리론보다 0.1%포인트 낮은 금리를 제공한다. 일부 대상자에게는 우대금리가 별도로 적용된다. 신혼부부, 한부모·장애인·다문화가구, 신생아 출산가구, 저소득 청년 등이 해당된다. 하지만 우대금리 적용 조건과 소득 기준이 다르므로 자신에게 해당하는 최종 금리는 별도로 확인해야 한다.
대출 기간은 10년부터 50년까지 선택 가능하다. 40년 만기는 만 40세 미만, 신혼가구는 만 50세 미만이 대상이며, 50년 만기는 만 35세 미만, 신혼가구는 만 40세 미만만 신청할 수 있다. 만기가 길어질수록 월 상환액은 줄지만 총 이자 부담은 커진다. 상환 방식은 원금균등, 원리금균등, 체증식 분할상환 중 선택할 수 있으나 체증식은 만 40세 미만이면서 사전심사 통과 시에만 가능하고 50년 만기에는 적용되지 않는다. 대출 실행 후 상환 방식을 변경할 수 없다는 점도 유의해야 한다.
정부는 내년 1월 생애최초 주택구입 만 39세 이하 청년을 위한 '청년미래보금자리론' 출시를 계획하고 있다. 이 상품은 최대 4억원 한도, 전용면적 85㎡ 이하 비아파트 주택에 적용하며 생애최초 LTV 우대 최대 80%가 유지된다. 지방 주택과 저소득층, 신생아 출산가구에 우대금리도 추가로 제공할 예정이다. 기존 보금자리론과 달리 청년미래보금자리론은 생애최초 LTV 우대 자격을 유지해 향후 아파트로의 주택 이동 시 혜택이 계속될 수 있다.
이처럼 보금자리론은 생애최초 주택구입자와 신혼부부의 대출 조건을 순차적으로 완화하고 있다. 특히 31일부터는 생애최초 LTV 우대 인정기준이 넓어지고, 10월부터 신혼부부 소득요건이 완화되면서 맞벌이 부부 중 기존 합산소득 기준으로 대출 대상에서 제외됐던 가구가 다시 자격을 검토할 필요가 있다. 다만 정책대출이라고 해서 최대 한도를 전부 받는 것이 능사는 아니다. 대출 기간이 길어 월 상환액은 줄어들지만 총 이자 부담이 커지는 만큼, 소득과 향후 경제 상황을 고려해 무리 없는 상환 계획을 세워야 한다. 내 집 마련의 시작점은 대출 한도가 아닌 감당 가능한 월 상환액이다.
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