[부동산정보신문] 신승철 기자 = 정부가 발표한 세제개편안에 따라 임대사업자에 대한 세제 혜택이 대폭 축소된다. 특히 조정대상지역 내 매입임대 아파트에 적용되던 양도소득세 관련 우대 조치가 단계적으로 폐지된다. 이에 따라 임대주택 등록자들은 2027년 말까지 주택을 매도해야 기존 혜택을 유지할 수 있으며, 2029년부터는 양도세 중과세율과 장기보유특별공제(장특공제) 우대가 완전히 사라진다.
기존에는 의무임대 기간이 종료된 뒤에도 양도세 혜택에 명확한 기한이 없었지만 이번 개편안은 양도세 혜택 유지 기간을 구체적으로 제한했다. 의무임대 중인 사업자는 2027년 1월 1일 기준 임대 의무 기간 종료 후 1년 이내에 주택을 매도하면 중과세 배제와 장특공제 50% 혜택을 받을 수 있다. 1년에서 2년 사이에 팔면 중과세율 절반과 장특공제 30%가 적용되나 2년이 지나면 해당 혜택이 모두 없어지게 된다.
상생임대주택 제도도 손질 대상에 포함됐다. 상생임대주택은 1주택자가 2년간 임대료 인상률을 5% 이하로 제한하면 1가구 1주택 비과세와 장특공제 거주 요건을 면제받는 제도다. 정부는 올해 말까지 만료되는 상생임대차 계약에 대해 2026년 10월 1일부터 2027년 12월 31일까지 매도를 완료하면 기존 혜택을 인정한다. 그러나 2027년 1월 1일 이후 계약 종료분은 임대차 종료 후 1년 이내 또는 2029년 12월 31일 중 빠른 시점에 매도해야 거주 요건을 충족한 것으로 본다.
주택임대소득 비과세 특례 대상도 조정된다. 기존에는 기준시가 12억원 이하 1주택 소유자에게 임대소득 비과세 혜택이 적용됐으나 앞으로는 해당 주택에 실제 거주하는 1주택자만 비과세 대상에 포함된다. 비거주 1주택자는 기준시가가 12억원 이하라도 비과세 대상에서 제외된다.
정부는 임대주택 보유자의 보유세 부담도 늘리는 방안을 추진 중이다. 비거주 주택에 대한 종합부동산세 기본공제를 현행 12억원에서 9억원으로 낮추고, 공정시장가액비율은 60%에서 80%로 상향 조정하는 계획이다. 이와 함께 매입임대주택 보유자에게 적용되던 양도세 중과 배제와 장특공제 혜택도 점진적으로 사라질 전망이다.
특히 서울 강남, 목동, 경기 분당 등 재건축 단지가 밀집한 지역에서는 세금 부담과 함께 매각 제한이 겹쳐 임대사업자들의 불만이 커지고 있다. 투기과열지구 내 재건축 단지는 사업시행자 지정 고시 이후 주택을 매도하면 조합원 지위를 상실해 사실상 매각이 어려워진다. 10년 보유 및 5년 거주 요건 등 예외 조건을 갖춰야 조합원 지위를 넘길 수 있으나 등록임대주택으로 운영한 집주인은 거주 요건 충족이 어렵다.
등록임대사업자 제도는 2017년 문재인 정부가 전월세 시장 안정을 목표로 도입했다. 임대료 인상률을 연 5% 이내로 제한하고, 의무임대 기간 8~10년을 채우면 양도소득세와 종합부동산세 중과 배제, 취득세 감면 혜택을 제공했다. 이에 따라 2017년 5만7000명이던 등록임대사업자는 2018년 14만8000명으로 크게 늘었다. 그러나 다주택자의 세제 혜택 과도 논란으로 2020년 아파트 등록임대 제도는 폐지됐다.
현재 전국 매입임대주택은 약 71만 호이며, 이 중 아파트는 10만7000호에 달한다. 서울 내 매입임대 아파트는 4만2500호로, 올해부터 향후 3년간 의무임대 기간이 순차적으로 종료되면서 등록 말소가 예상된다. 이에 따라 의무임대 종료를 앞둔 서울 임대사업자들이 세제 혜택을 잃고 매각에 어려움을 겪을 가능성이 있다.
지역 현장에서도 이와 같은 피해 사례가 보고된다. 송파구 잠실동의 한 공인중개사는 “오래 거주하다 추가 주택을 매입해 임대사업자로 등록한 집주인 중 상당수가 재건축 추진으로 매도 자체가 불가능해진 경우가 많다”고 전했다.
이번 세제개편안이 전월세 시장에 미치는 영향에 대한 우려도 크다. 임대사업자 혜택 축소가 임대 매물 감소와 전월세 가격 불안으로 이어질 수 있다는 지적이다. 업계 관계자는 “전월세난이 가속화될 가능성과 함께 다른 지역으로 임대 수요가 몰리는 풍선효과도 우려된다”고 말했다.
정부도 일부 현실적 문제를 인지하고 대응 방안을 검토하는 것으로 알려졌다. 재경부 관계자는 “재건축이라는 새로운 변수로 인해 현실에서 발생할 수 있는 문제로 보고 관련 조문을 검토하겠다”고 밝혔다.
이번 세제개편안은 매입임대사업자 양도소득세 혜택 축소와 상생임대주택 제도 변경, 임대소득 비과세 특례 조정을 동시에 포함한다. 정부는 세제 혜택을 축소하는 방향으로 제도를 정비하고 있으나, 시장에서는 등록임대사업자 보호와 전월세 시장 안정을 위한 보완책 마련 요구가 지속되고 있다.
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