◆경기 서부권 관광 지형을 바꿀 메가 프로젝트의 서막
경기도 화성 지역에서만 30만 평 이상의 토지를 직접 매입하고 인허가부터 토목 설계, 완공까지 책임지며 독보적인 ‘가치 창출’ 신화를 써 내려온 (주)티와이개발그룹 박효근 대표가 시니어 레저와 자연 휴양을 결합한 경기 서부권 최대 규모의 복합 관광단지 조성에 나선다.
최근 (주)티와이개발그룹은 경기도 화성시 만세구 팔탄면 노하리 동방저수지를 중심으로 한 일원 약 20만 6,702㎡(약 62,527평) 부지에 ‘농촌관광농원 유원지 및 파크골프 체육시설(화성시 지역활성화 사업)’을 건립하는 내용의 대규모 복합 개발 프로젝트 사업제안서를 제출했다. 총 67필지에 달하는 대규모 부지를 민관 협력 방식으로 개발하는 이번 프로젝트는 수도권 서부권의 관광 지형을 바꿀 메가 프로젝트로 평가받고 있다.
이번 사업은 단순히 스포츠 시설을 짓는 1차원적 개발에서 벗어나, 천혜의 자연경관을 품은 동방저수지의 수변 환경을 극대화하는 방향으로 추진된다. 궁극적으로는 싱가포르의 세계적인 명소인 ‘보타닉가든(Botanic Gardens)’처럼 자연과 휴양, 그리고 수준 높은 문화가 완벽하게 조화를 이루는 고급형 친환경 복합 공간을 조성하는 것을 핵심 비전으로 삼고 있다.
특히 화성시는 최근 민선 8기 핵심 공약 중 하나로 도심 속 녹지 공간 확충과 시민 휴식처 제공을 위한 '화성 보타닉가든' 프로젝트를 적극 추진하고 있다. 이번 (주)티와이개발그룹의 만세구 개발 제안은 이러한 시의 미래 행정 방향 및 녹색 도시 성장 전략과도 완벽히 궤를 같이하고 있어, 행정적 시너지는 물론 자치단체의 위상을 한 단계 높이는 촉매제가 될 것으로 큰 기대를 모은다.
◆초고령화 시대의 해법, 시니어 레저 트렌드를 선도하다
대한민국은 세계에서 가장 빠른 속도로 초고령화 사회에 진입하고 있으며, 이른바 ‘액티브 시니어’로 불리는 중장년층 및 고령층이 소비와 레저 문화의 새로운 주역으로 부상했다. 이들은 과거의 은퇴 세대와 달리 건강 증진과 친목 도모, 문화생활에 능동적으로 소비하며 삶의 질을 높이는 데 아낌없이 투자한다. 이러한 시대적 흐름 속에서 가장 폭발적인 성장세를 기록 중인 스포츠가 바로 파크골프다. 일반 골프에 비해 비용 부담이 적고 신체적 무리가 없으면서도, 자연 속에서 동료들과 소통할 수 있어 동호인 수가 기하급수적으로 늘고 있다. 그러나 현재 수도권 내 파크골프 시설은 밀려드는 수요에 비해 턱없이 부족하며, 대다수가 예약 전쟁을 치러야 할 만큼 극심한 공급 부족 상태에 직면해 있다.
박효근 대표는 이러한 거시적 트렌드와 현장의 목소리를 정확히 읽어냈다. 사업계획서에 명시된 공간 구성 계획을 살펴보면, 전체 약 6만 평 부지는 효율적인 집객과 휴양을 위해 크게 두 축으로 나뉜다.
먼저 약 5만 평에 달하는 부지에는 9홀 규모의 코스를 총 12개 배치하는 ‘108홀 규모’의 전국 최대 수준 파크골프 특화단지가 조성된다. 단순히 잔디만 깔아놓은 기존의 단조로운 구장들과는 궤를 달리한다. 동방저수지의 아름다운 수변 경관을 따라 자연스러운 고저차를 살린 다이내믹한 코스 레이아웃을 도입하고, 천연 잔디의 품질을 상시 최상급으로 유지하는 관리 시스템을 구축한다. 여기에 조경 특화 설계를 더해 봄에는 벚꽃과 튤립, 여름에는 장미, 가을에는 국화와 핑크뮬리 축제 등을 개최할 예정이다. 라운딩을 즐기는 동호인뿐만 아니라 3세대가 함께 방문하는 가족 단위 관람객들에게도 거대한 식물원이자 대자연의 휴식처가 되는 '융복합형 조경 공간'을 지향한다.
◆365일 비수기 없는 사계절 체류형 인프라 구축
단지 낮 시간대 스포츠 인구만 집객하는 시설은 지역 경제 활성화에 한계가 있다. (주)티와이개발그룹은 방문객들이 지역에 머무르며 소비하는 '체류형 관광 구조'를 만들기 위해 나머지 약 1만 평의 부지를 고품격 인프라와 상업시설로 채운다는 구상이다.
이 구역의 핵심은 자연 친화적 숙박시설이다. 최고급 시설을 갖춘 대규모 글램핑장과 감성적인 캠핑 사이트를 배치해, 밤바람을 맞으며 동방저수지의 야경을 감상할 수 있는 힐링 공간을 선사한다. 또한 트렌디한 대형 베이커리 카페, 로스터리 전문점, 지역의 대표 맛집들이 입점하는 프리미엄 F&B(식음료) 단지를 단계적으로 구축한다. 이는 단순히 체육시설의 부속 상가가 아니라, 경기 서부권 유수의 핫플레이스로 자리매김할 수 있도록 세련된 건축 디자인과 MD 구성을 전제하고 있다.
여기에 계절적 한계를 극복하는 다채로운 콘텐츠가 더해진다. 상대적으로 야외 레저 활동이 위축되는 겨울철에는 저수지 주변 수변 공간과 유휴 부지를 활용하여 대형 눈썰매장, 아이스링크, 겨울 먹거리 장터 등을 운영한다. 이를 통해 사계절 내내 끊이지 않는 즐길 거리를 제공함으로써 비수기 없이 '365일 상시 가동되는 자립형 복합 관광 거점'을 완성하겠다는 전략이다.
◆23년 경력 디벨로퍼의 혁신, ‘민관 협력형 토지 현물 출자’
부동산 개발의 성패는 안정적인 부지 확보와 리스크 관리에 달려 있다. 최근 고금리 기조와 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 급격한 경색으로 인해 전국의 수많은 대형 개발 사업들이 첫 삽도 뜨지 못하고 좌초되는 상황이다.
이러한 위기 속에서 박효근 대표가 제시한 ‘민관 협력형 토지 현물 출자 모델’은 시장의 판도를 바꾸는 혁신적인 돌파구로 주목받고 있다. 박 대표는 지난 23년간 맹지나 부정형 토지 등 일반 투자자들이 기피하는 원형지의 가치를 꿰뚫어 보고, 직접 도로를 개설하고 인허가를 취득하며 땅의 가치를 극대화해 온 현장형 디벨로퍼다. 그의 오랜 노하우가 이번 프로젝트의 사업 구조에 고스란히 녹아들었다.
구체적인 제안에 따르면, 해당 부지의 핵심 소유주인 해주최씨 문중(19.32%)과 음성박씨 문중, 와이이에스 및 개인 지주들이 토지를 현물로 출자하는 방식으로 사업에 참여한다. 현재 토지 가치를 평당 약 60만~70만 원선으로 적용하면 전체 부지는 약 390억 원 규모의 현물 자산으로 산정된다. 개발 사업에서 가장 막대한 초기 비용이 들어가는 '토지 매입 단계'를 현물 출자로 대체함으로써, 과도한 금융 차입(PF)에 따른 이자 부담과 리스크를 원천적으로 차단한 것이다. 여기에 화성특례시와 화성도시공사 등 공공 부문이 약 300억 원 규모의 투자를 검토하는 구조다. 공공이 참여함으로써 사유지 개발 시 발생할 수 있는 복잡한 인허가 절차를 신속하게 해결하고, 부지 조성 및 진입로 확충 등 기반시설 구축에 속도를 낼 수 있다.
완공 후의 운영 방식 또한 철저하게 효율성을 지향한다. 공공기관의 경직된 운영 방식에서 벗어나, 검증된 민간 전문 운영사를 선임하여 책임 위탁 경영을 맡긴다. 이를 통해 마케팅과 시설 관리의 효율성을 극대화하고, 발생하는 최종 순이익은 시행사인 민간 측과 화성특례시가 투명하게 배분하는 '민관 상생의 표준 모델'을 정립하겠다는 방침이다.
◆대부도 성공 사례의 4배, 압도적 재무 타당성 분석
현재 국내에서 민간 주도로 파크골프장을 대형화하여 성공을 거둔 대표적인 사례로는 안산 대부도의 구장이 꼽힌다. 대부도 파크골프장은 약 36홀 규모로 운영되면서 주말과 평일을 가리지 않고 전국의 동호인들이 몰려들며 연 매출 70억~80억 원, 영업이익률 약 35%라는 경이적인 경영 지표를 기록하고 있다.
(주)티와이개발그룹이 추진하는 만세구 프로젝트는 이 대부도 성공 사례를 압도하는 스케일을 자랑한다. 규모 면에서만 대부도의 4배에 달하는 ‘108홀’을 확보함으로써, 전국 규모의 메이저 파크골프 대회 및 정기 투어를 상시 유치할 수 있는 독점적 지위를 갖게 된다. 대규모 대회가 유치되면 수천 명의 선수단과 관람객이 동시에 유입되므로 집객 효과는 상상을 초월할 것으로 예상된다.
특히 지리적 접근성은 이 사업의 가장 강력한 무기다. 만세구 팔탄면 일원은 서해안고속도로, 수도권제2순환고속도로 등 광역 교통망과 인접해 있어 서울 강남권 및 경기 주요 도시에서 1시간 이내에 도달할 수 있다. 뿐만 아니라 충청권 지역의 인구까지 흡수할 수 있는 사통팔달의 요충지다.
(주)티와이개발그룹의 내부 재무 시뮬레이션에 따르면, 단지가 본격 가동되는 시점부터의 연간 예상 매출은 최소 200억 원에서 최대 300억 원 수준에 이를 것으로 추산된다. 파크골프장 입장료 수입 외에도 숙박시설 운영, F&B 단지 임대 및 자체 매출, 계절 축제 입장 수입 등 다각화된 수익 모델을 통해 영업이익률은 약 35~40% 선을 상회할 것으로 기대되어 매우 탄탄한 재무 건전성을 확보할 전망이다.
◆‘매출의 5% 이상 환원’ 파격적 상생과 공익적 가치
이번 대규모 프로젝트가 여타의 민간 주도 부동산 개발과 차별화되는 가장 결정적인 지점은 공공성 확보를 위한 파격적인 지역사회 환원 대책이다. (주)티와이개발그룹이 제출한 사업제안서에는 연간 발생하는 '총매출액의 최소 5% 이상'을 지역 발전기금 및 사회공헌 기금으로 무조건 선환원하겠다는 상생 조항이 명문화되었다.
통상적으로 기업들이 비용을 모두 공제한 '순이익'의 일부를 기부하는 것과 달리, 매출액의 일정 비율을 우선 환원하겠다는 것은 기업의 이익보다 지역의 동반 성장을 우선시하겠다는 박효근 대표의 결단이 반영된 결과다. 이에 더해 당초 예정된 매출 목표를 초과 달성할 경우, 초과 이익분에 대해서는 전액 지역사회로 추가 환원하겠다는 방침을 세워 진정한 공익적 레저 사업의 면모를 갖췄다.
토지를 현물로 출자한 지주들을 위한 배려도 촘촘하다. 개발 기간 및 완공 후 지주들에게 토지 가치에 대한 사용 대가로 연 5% 이상의 안정적인 지료를 지급함으로써 지주들의 자산 가치 안정성을 보장한다. 또한, 단지 내 상업시설 구축 시 지역 주민들에게 우선 분양권이나 임대권을 부여하고, 화성시의 우수한 농특산물을 판매할 수 있는 대규모 직판장을 무상 지원할 계획이다. 단지 운영에 필요한 인력 역시 지역 주민과 청년들을 우선 채용하여 실질적인 고용 창출에도 앞장선다.
◆박효근 대표의 철학과 화성 서부권의 미래 비전
“내가 직접 발로 뛰지 않고 내 눈으로 확인하지 않은 현장은 결코 내 것이라 말하지 않는다”
이는 박효근 대표가 오랜 시간 부동산 개발 업계에서 신뢰를 쌓아올 수 있었던 핵심 철학이다. 기획만 무성하고 실행력이 담보되지 않는 여타의 개발 프로세스와 달리, 박 대표는 철저한 현장 중심 경영과 투명한 원스톱 시스템을 고수해 왔다. 그는 이번 만세구 프로젝트에 자신의 모든 노하우와 개발 철학을 쏟아부어, 기업의 성장이 곧 지역의 도약으로 이어지는 선순환 구조를 완성하겠다는 포부다.
“화성 서부권은 사통팔달의 뛰어난 교통 인프라와 높은 수도권 접근성을 갖추고 있으면서도, 막상 도심을 벗어나 가족들이 함께 체류하며 자연을 누리고 힐링할 수 있는 고품격 레저 문화 공간이 대단히 부족했던 지역이다. 천혜의 자연환경을 간직한 동방저수지 수변 경관을 품은 한국판 보타닉가든을 반드시 성공적으로 조성하겠다. 이를 통해 폭발적인 중장년층 파크골프 인구와 사계절 관광객 유입을 극대화하고, 낙후되었던 지역 경제에 강력한 활력을 불어넣는 것은 물론 대규모 일자리 창출을 이끌어내겠다”
공공성과 사업성이라는 두 마리 토끼를 완벽히 잡을 수 있도록, 화성특례시 및 도시공사 등 관계 기관들과 긴밀하고 지속적인 소통을 이어가며 신속히 사업을 추진하겠다는 박효근 대표. 그의 뚝심 있는 책임 경영 철학이 이번 경기 서부권 최대의 복합 휴양 체류형 관광단지 조성 사업을 통해 다시 한번 빛을 발할지 기대가 집중되고 있다.
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