올해 상반기 서울 아파트 거래량은 4만2186건으로 지난해 같은 기간 4만3389건보다 2.8% 줄어든 반면, 금천·관악·구로구에서는 31.6% 급증한 4807건을 기록했다. 특히 금천구는 763건으로 지난해 443건에 비해 72.2%나 늘어나 서울 25개 자치구 중 거래 증가폭이 가장 컸다. 관악구와 구로구도 각각 28.4%, 24.6% 증가하며 외곽 지역의 매수세가 강해졌다.
거래 면적별로는 전용 85㎡ 이하 중소형 아파트가 거래 증가를 견인했다. 금천·관악·구로구(이하 금관구)에서 21㎡ 초과~40㎡ 이하 주택 거래는 44.2%, 40㎡ 초과~60㎡ 이하는 28.8%, 60㎡ 초과~85㎡ 이하는 44.0% 상승했다. 전체 거래 증가분 1155건 중 93.6%가 중소형 주택에서 발생했다. 이는 지난해 10·15 부동산 안정화 대책 이후 고가 주택 대출 규제가 강화되면서 상대적으로 자기자본 부담이 적은 중소형 주택으로 실수요가 이동한 데 따른 결과로 해석된다.
정부는 10·15 대책을 통해 수도권 규제지역 내 주택 가격에 따라 주택담보대출 한도를 차등 적용하고 있다. 15억원 이하 주택은 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 15억 초과~25억원은 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한하고 있다. 강남권 고가 아파트 가격 상승과 맞물려 이 같은 대출 규제는 서남권 외곽 중소형 아파트에 대한 수요를 증가시키는 요인으로 작용했다.
이와 함께 금관구를 포함한 서남권 전용 60㎡ 이하 아파트 매매가격지수는 올해 상반기 7.83% 상승하며 2013년 관련 통계 집계 이후 최고치를 기록했다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트도 6.31% 올라 전년 최고 상승률을 넘어섰다. 전용 40㎡ 이하 역시 5.32% 상승했다. 서남권 중소형 아파트의 가격 상승률은 강남권과 비교해도 높았다. 특히 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택의 상승률은 동남권보다 3.60%포인트 높아 격차가 확대되고 있다.
금관구 지역 중소형 아파트 실거래가도 가파르게 올랐다. 구로구 신도림동 ‘신도림동아3차’ 전용 59㎡는 지난 6월 17일 14억5000만원에 거래돼 1년 전 10억3000만원 대비 4억2000만원 상승했다. 인근 ‘신도림동아1차’ 같은 면적 주택도 1년 만에 3억3000만원 오른 14억1000만원에 손바뀜했다. 관악구 신림동 ‘힐스테이트뉴포레’ 전용 59㎡는 지난해 10월 13억원에서 올해 5월 14억5000만원으로 7개월 만에 1억5000만원 올랐다.
하지만 하반기에는 금리 인상이 부동산 시장에 변수로 작용할 전망이다. 금관구는 강남권보다 주택 가격과 대출 규모는 낮지만, 대출을 활용한 매수 비중이 높아 금리 상승 영향이 더 클 수 있다. 한국은행은 16일 기준금리를 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 올렸다. 수도권 집값 상승과 은행 가계대출 확대가 금리 인상 배경으로 지목되고 있으며, 추가 인상 가능성도 거론되고 있다.
법원 등기정보광장에 따르면 올해 상반기 금천구의 월평균 대출지수는 59.15로 서울 25개 자치구 중 가장 높았다. 구로구는 57.44로 3위, 관악구는 54.35로 8위를 기록해 금관구 평균은 56.98로 서울 평균 49.20보다 7.78포인트 높다. 강남 3구의 평균 대출지수 37.68과 비교하면 19.30포인트 차이가 난다.
신한금융투자 양지영 전문위원은 "시장 매물은 세금보다 금리에 민감하게 반응하는 경향이 있다"며 "추가 기준금리 인상과 이에 따른 주택담보대출 금리 상승이 이어지면 대출 의존도가 높은 지역에서 점진적으로 매물이 증가하고 가격 조정 압력이 커질 수 있다"고 말했다.
서울 외곽 중소형 아파트에 집중된 매수세와 가격 상승은 대출 규제와 금리 변동에 따른 실수요 중심 시장 변화를 보여준다. 지역별 특성을 반영한 정책과 금융 환경 변화가 앞으로 부동산 시장의 중요한 변수로 작용할 전망이다.
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